Veelal komen een huurder en verhuurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst netjes na. Het gebeurt helaas ook heel vaak dat de verplichtingen uit een huurovereenkomst niet worden nagekomen door de huurder of de verhuurder. In dat geval kan het nodig zijn dat de andere partij ook zijn verplichtingen opschort. Wat houdt opschorten precies in en onder welke omstandigheden kan een huurder of verhuurder besluiten om zijn/haar verplichtingen op te schorten? In dit artikel gaan we in op dit onderwerp.
Wat is het opschorten van verplichtingen?
Het opschorten van verplichtingen betekent dat een partij tijdelijk stopt met het uitvoeren van bepaalde verplichtingen onder een overeenkomst. In de context van een huurovereenkomst kan dit bijvoorbeeld inhouden dat een huurder tijdelijk stopt met het betalen van huur of dat een verhuurder tijdelijk stopt met het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden of zelfs met het verschaffen van huurgenot.
Juridische grondslag
In artikel 6:262 van het Burgerlijk Wetboek staat: “Komt een der partijen haar verbintenis niet na, dan is de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.”
Voor huurovereenkomsten betekent dit dat een huurder de huurbetalingen geheel of gedeeltelijk kan opschorten als de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomen en een verhuurder kan zijn verplichtingen, zoals het verschaffen van huurgenot opschorten als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Belangrijk is wel dat bij gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming, opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming opschorting rechtvaardigt. Verplichtingen mogen dus niet worden opgeschort vanwege een kleinigheidje.
Wanneer kan een huurder zijn verplichtingen opschorten?
Een huurder kan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, te weten het tijdig en volledig betalen van de huur, opschorten als het gehuurde ernstige gebreken vertoont die het huurgenot aanzienlijk verminderen, en de verhuurder nalaat deze gebreken te verhelpen ondanks herhaalde verzoeken van de huurder, kan de huurder besluiten om de huurbetalingen op te schorten.
Wat zijn de risico’s voor de huurder?
Hoewel het opschorten van verplichtingen soms gerechtvaardigd is, brengt het ook risico’s met zich mee:
- Juridische gevolgen: Als de verhuurder van mening is dat de opschorting onterecht is, kan hij de huurder dagvaarden wegens het niet betalen van de huur. De rechter zal dan beoordelen of de opschorting gerechtvaardigd was. Was de opschorting onterecht en is er daardoor een grote huurachterstand ontstaan, dan kan dat soms zelfs leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
- Opeenstapeling van achterstallige huur: Het opschorten van huurbetalingen betekent niet dat de verplichting om te betalen volledig vervalt. Als de verhuurder zijn verplichtingen nakomt, kan de huurder alsnog verplicht zijn om de opgeschorte huur achteraf te betalen.
Wanneer kan een verhuurder zijn verplichtingen opschorten?
Tot voor kort werd in de rechtspraak aangenomen dat verhuurders hun verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet mogen opschorten. Onlangs op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad echter geoordeeld dat ook verhuurders hun verplichtingen uit de huurovereenkomst mogen opschorten. Lees hier het volledige arrest van de Hoge Raad. De uitspraak van de Hoge Raad had betrekking op de huur van bedrijfsruimte. De kans is groot dat als een verhuurder van woonruimte zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst opschort de rechter dat niet gerechtvaardigd vindt.
In de volgende gevallen kunnen verhuurders hun
- Niet-betaling van huur: Als een huurder structureel de huur niet betaalt, kan de verhuurder besluiten om zijn verplichtingen op te schorten.
- Illegaal gebruik van het gehuurde: Als de huurder het gehuurde gebruikt voor illegale activiteiten, kan de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst opschorten en stappen ondernemen om de huurovereenkomst te ontbinden.
Uitsluiten mogelijkheid opschorting
Opschorting is niet altijd mogelijk. Zoals hiervoor al aangegeven moet de tekortkoming van de andere partij wel dusdanig ernstig zijn dat deze opschorting rechtvaardigt. Daarnaast is in huurovereenkomsten opgenomen dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet mag opschorten.
Conclusie
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen hun verplichtingen uit de huurovereenkomst opschorten. Zij kunnen hiertoe echter niet lichtvaardig overgaan. Of er mag worden opgeschort verschilt van geval tot geval. Worden de verplichtingen uit de huurovereenkomst onterecht opgeschort dan kunnen de gevolgen groot zijn. Bij twijfel is het dus raadzaam om advies in te winnen.
Meer weten? Neem contact met ons op!