Mededelingsplicht bij verkoop woning.
Op 26 maart 2025 heeft de rechtbank Overijssel een uitspraak gedaan in een kort geding over de verkoop van een woning waarbij Japanse duizendknoop op het perceel bleek te staan. De rechtbank Overijssel benadrukt het belang van de mededelingsplicht bij verkoop van een woning. Wat mag een koper verwachten, en wanneer raakt een verkoper in de problemen? We leggen het uit aan de hand van deze recente zaak.
De situatie: Japanse duizendknoop op perceel van verkochte villa
In september 2024 kochten kopers een villa met ruim 32.000 m² grond, omschreven als een goed onderhouden landgoed. De verkoper had in de standaard vragenlijst bij de koopovereenkomst aangegeven dat er geen Japanse duizendknoop aanwezig was op het perceel.
In werkelijkheid bleek de plant wél aanwezig, en niet in kleine mate: de besmetting besloeg tussen de 700 en 1.000 m². De kopers stelden dat dit leidt tot non-conformiteit en dat zij gedwaald hadden. Ze eisten verwijdering van de plant door de verkoper vóór levering.
Mededelingsplicht verkoper: wat houdt het precies in?
De mededelingsplicht betekent dat de verkoper verplicht is om de koper te informeren over gebreken of omstandigheden waarvan hij weet – of redelijkerwijs behoort te weten – dat deze van belang zijn voor de koper. Het gaat hierbij niet alleen om verborgen gebreken in de woning zelf, maar ook om zaken zoals bodemverontreiniging, erfgrenzen, of – zoals in dit geval – de aanwezigheid van invasieve planten zoals Japanse duizendknoop.
Verkoopinformatie moet volledig en juist zijn
In deze zaak stond de Japanse duizendknoop niet direct in de aangelegde tuin, maar op een ander deel van het perceel. De verkoper stelde dat hij de vraag in de lijst naar eer en geweten had beantwoord. De rechter maakte daar korte metten mee: het gehele perceel maakte deel uit van de koop. Door in de vragenlijst te stellen dat er geen Japanse duizendknoop aanwezig was, deed de verkoper een onjuiste mededeling.
Waarom de vragenlijst een belangrijk document is
De vragenlijst is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel om invulling te geven aan de mededelingsplicht. Kopers vertrouwen doorgaans op de juistheid van deze lijst. Door bewust of onbewust onjuiste informatie te geven, loopt een verkoper het risico aansprakelijk te worden gesteld. Dat gebeurde ook hier: de rechtbank oordeelde dat de verkoper een onjuiste voorstelling van zaken had gegeven, wat leidde tot aansprakelijkheid.
‘Niet bekend’ is veiliger dan een foutief ‘nee’
Een belangrijke les voor verkopers: als u ergens niet zeker van bent, geef dan aan dat het u niet bekend is. Een foutief ‘nee’ – zeker als later blijkt dat het wél zo is – wekt het vertrouwen van de koper en kan juridische gevolgen hebben als dat vertrouwen wordt beschaamd.
Onderzoeksplicht koper versus mededelingsplicht verkoper
De verkoper beriep zich op een niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst. Daarmee probeerde hij zijn aansprakelijkheid te beperken: hij zou immers niet op de hoogte kunnen zijn van alle aspecten van het perceel. Maar de rechter oordeelde dat deze clausule de mededelingsplicht niet opzijzet. De verkoper had namelijk wel informatie verstrekt – en die informatie bleek onjuist. Dan is de verkoper aansprakelijk, ook als hij het object niet zelf bewoond heeft.
De onderzoeksplicht van de koper wordt hiermee niet volledig terzijde geschoven, maar is ondergeschikt aan een actieve, foutieve mededeling van de verkoper. Als een koper vertrouwt op een verkeerd ingevulde vragenlijst, wordt van hem niet verwacht dat hij daar nog uitgebreid onderzoek naar doet – tenzij er signalen zijn die tot nader onderzoek hadden moeten leiden. Die signalen waren hier niet aanwezig.
Wat moest de verkoper uiteindelijk doen?
De rechtbank bepaalde dat:
- De verkoper binnen redelijke termijn moet zorgen voor verwijdering van de Japanse duizendknoop;
- De verwijdering geen garantie op permanent resultaat hoeft te bieden (omdat dat praktisch niet afdwingbaar is);
- De levering van het perceel gewoon moet doorgaan;
- Beide partijen deels ongelijk kregen, waardoor de kosten zijn verdeeld.
Belang voor de vastgoedpraktijk
Deze zaak benadrukt het belang van zorgvuldigheid bij het invullen van de vragenlijst bij verkoop van onroerend goed. Voor verkopers betekent dit:
- Wees eerlijk en volledig.
- Weet u het niet zeker? Zeg dat dan ook.
- Doe geen stellige uitspraken over zaken waarvan u niet honderd procent zeker bent.
- Vertrouw niet blind op een niet-zelfbewoningsclausule als bescherming tegen aansprakelijkheid.
Voor kopers is het advies: neem de vragenlijst serieus, maar wees alert op inconsistenties of onduidelijkheden.
Conclusie
De mededelingsplicht van de verkoper speelt een centrale rol bij de koop van een woning. Deze uitspraak maakt duidelijk dat verkopers aansprakelijk kunnen zijn voor onjuiste of misleidende mededelingen, zelfs als zij het object niet zelf bewoond hebben. De rechter verwacht van verkopers dat zij eerlijk en transparant zijn – en van kopers dat zij alert blijven, maar mogen vertrouwen op de verstrekte informatie.
Meer weten? Neem dan contact met ons op!