Gebreken aan een woning

Gebreken aan een woning

Regelmatig ontstaat er na koop en levering van een woning een geschil over gebreken aan die woning.

Een geleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden staat in de wet. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Het staat partijen daarom vrij om van de wettelijke regeling af te wijken in de koopovereenkomst. Bij de koop van woningen wordt veelal een standaard NVM koopovereenkomst gebruikt. In die standaard NVM koopovereenkomst staat een afwijkende regeling.  Daarin staat namelijk dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken, waardoor de koper in beginsel het risico draagt van eventuele (verborgen) gebreken. In de standaard NVM koopovereenkomst is echter ook een garantie opgenomen. Te weten dat de gekochte onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. Waar woonhuis staat kan ook iets anders worden ingevuld, bijvoorbeeld recreatiewoning, afhankelijk voor welk gebruik de woning geschikt is. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. In de NVM koopovereenkomst staat ook dat de verkoper niet instaat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan verkoper bekend of kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.

Met de term “kenbare gebreken” wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

Daar staat tegenover dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. De verkoper moet het melden aan de verkoper als de verkoper weet dat er gebreken zijn die het normale gebruik van de woning in de weg staan. Hetgeen een koper mag verwachten is afhankelijk van de mededelingen van de verkoper. Deze mededelingen kan de koper doen op verschillende manieren, bijvoorbeeld mondeling via zijn makelaar, verstandig is het echter om het schriftelijk te doen middels het correct en volledig invullen van een daarvoor bedoelde vragenlijst of vermelding in de verkoopbrochure.

Meer weten? Of geconfronteerd met gebreken aan na de koop van een woning? Bel 055 3030000 of stuur een email naar Ellen@kantoordreef.nl