Inleiding
De regels voor de huur van bedrijfsruimte verschillen van die voor woonruimte. De wet maakt onderscheid tussen drie huurrechtelijke regimes: 1) woonruimte, 2) 230a-bedrijfsruimte, zoals kantoren en opslagruimtes, en 3) 290-bedrijfsruimte, waaronder winkels en horeca vallen. Dit artikel behandelt 290-bedrijfsruimte en de proefperiode oftewel de huur van winkelruimte en de proefperiode.
Een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet veel bescherming.
Termijnbescherming
Huurders van 290-bedrijfsruimte hebben termijnbescherming. Dit betekent dat een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte alleen voor de in de wet vermelde termijnen kan worden aangegaan. De basisregel is dat de huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte voor minimaal vijf jaar moet worden afgesloten. Na deze periode wordt de overeenkomst automatisch met vijf jaar verlengd. Wanneer de overeenkomst langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar duurt, wordt deze verlengd tot een totale termijn van tien jaar. Indien de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, kan dit alleen op grond van de wettelijke opzeggronden met een opzegtermijn van één jaar. Van deze regels kan niet worden afgeweken bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Een uitzondering op deze regels is de proefperiode.
Proefperiode van twee jaar
De proefperiode van maximaal twee jaar, zoals vermeld in artikel 7:301 BW, vormt een bijzondere regeling binnen de huurbescherming. Deze regeling biedt verhuurders en huurders de mogelijkheid een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar aan te gaan, zonder de uitgebreide bescherming die normaal geldt.
Kenmerken van de proefperiode:
- Tijdelijke overeenkomst: De overeenkomst mag niet langer dan twee jaar duren. Dit geeft verhuurders de flexibiliteit om verschillende huurders uit te proberen zonder langdurige verplichtingen.
- Beperkte huurbescherming: De wettelijke opzeggronden zijn niet van toepassing. De verhuurder kan de huurovereenkomst aan het einde van de overeengekomen termijn beëindigen zonder wettelijke opzeggronden.
- Verlenging: Als de huurovereenkomst stilzwijgend voortduurt na de twee jaar, wordt deze automatisch een reguliere huurovereenkomst met de bijbehorende huurbescherming. Dit betekent dat de huurder na deze periode wel recht heeft op verlenging en huurbescherming volgens de wettelijke regels.
Voor- en nadelen proefperiode
Voordelen:
Huurders:
- Flexibiliteit: Nieuwe ondernemers kunnen een locatie uitproberen zonder langdurige verplichtingen.
- Lagere risico’s: Minder risico op financiële problemen bij tegenvallende bedrijfsresultaten.
Verhuurders:
- Flexibele contracten: Mogelijkheid om huurders uit te proberen zonder langdurige contracten.
- Snelle beëindiging: Eenvoudige beëindiging van de huurovereenkomst als de huurders niet aan de verwachtingen voldoen.
Nadelen:
Huurders:
- Onzekerheid: Geen zekerheid dat zij na twee jaar kunnen blijven, wat problemen kan opleveren bij het opbouwen van een klantenbestand en het doen van investeringen.
Verhuurders:
- Tijdelijke afspraken: Continu wisselen van huurders kan leiden tot instabiliteit en mogelijk verlies van inkomsten bij leegstand.
Conclusie
De proefperiode van twee jaar bij de huur van winkelruimte biedt zowel huurders als verhuurders dus belangrijke voordelen, maar brengt ook bepaalde risico’s en nadelen met zich mee.
Meer weten? neem dan contact op!