Huurovereenkomst bedrijfs- en winkelruimte en de gevolgen van de coronacrisis

Huurovereenkomst bedrijfs- en winkelruimte en de gevolgen van de coronacrisis

De coronacrisis en de door de overheid opgelegde coronamaatregelen hebben voor iedereen grote gevolgen. Maar weinig mensen hadden deze crisis en de ingrijpende gevolgen zien aankomen. Veel bedrijven zijn noodgedwongen gesloten of hanteren beperkte openingstijden, met een omzetdaling als gevolg. Veel huurders kunnen hun verplichtingen uit huurovereenkomsten daardoor niet meer nakomen.

Wat heeft er in een dergelijke situatie te gelden, heeft een huurder recht op huurkorting?

In beginsel geldt: contract is contract. Partijen moeten hun afspraken uit de huurovereenkomst nakomen. De huurder is dan ook verplicht de overeengekomen huurprijs te betalen gedurende de looptijd van de overeenkomst.

Vormen coronamaatregelen een gebrek?

In een poging een (tijdelijke) huurvermindering te bewerkstelligen, kan een huurder zich op het standpunt stellen dat een sluiting op last van de overheid een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW aan het gehuurde oplevert. In artikel 7:204 BW is namelijk bepaald dat een gebrek aanwezig is als het gehuurde niet de staat of eigenschap heeft die de huurder bij aanvang van de overeenkomst mocht verwachten en deze tekortkoming niet aan de huurder toegerekend kan worden.

Als verhuurder kan je hier echter het nodige tegenin brengen. Vaak is in de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst opgenomen dat gebreken aan het gehuurde niet kunnen leiden tot huurverlaging, tenzij er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of de huurder de verhuurder heeft verzocht het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen en de verhuurder heeft dit verzuimd. Het verhelpen van het gebrek door de verhuurder is onmogelijk. De beperkende maatregelen omtrent het coronavirus vallen immers volledig buiten de invloedssferen van de verhuurder.

Vormt de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?

Een huurder kan ook proberen een tijdelijke huurvermindering te bewerkstelligen met een beroep op onvoorziene omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid. Op grond van artikel 6:258 BW jo artikel 6:248 BW kan een contractspartij wijziging of gehele of gedeeltelijke ontbinding van een (huur)overeenkomst verlangen indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden die zo zwaar wegen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet kan worden verlangd.

Uit recente rechtspraak blijkt dat enkele rechters in kort geding de coronamaatregelen/ coronacrisis hebben gekwalificeerd als een onvoorziene omstandigheid.

Rechters dienen echter erg terughoudend te zijn met het honoreren van een beroep op onvoorziene omstandigheden gelet op het beginsel contract is contract. Of een beroep op onvoorziene omstandigheden kans van slagen heeft is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Tot slot

Bent u een huurder en kan u uw verplichtingen uit de huurovereenkomst niet meer nakomen of bent u een verhuurder en krijgt u van uw huurder een verzoek tot (tijdelijke) huurprijsvermindering, dan kunnen wij u adviseren over uw rechten en verplichtingen. U kunt contact opnemen met Ellen Brocatus via het telefoonnummer 055 3030000, of per email: ellen@kantoordreef.nl